Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое сооружение и чем оно отличается от других объектов недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Капитальному строению необходима государственная регистрация. Владелец дома или сооружения получает документы, подтверждающие его право собственности на объект. В них прописывают основные характеристики, адрес, площадь, цель использования, соответствие нормативам СНиП и другое. В капитальном объекте уже есть необходимые коммуникации (вода, газ, тепло- и электроснабжение).
Где можно вести капитальное строительство
Подбор территории под строительство зависит от вида и целевого назначения земельного участка. Так, земли распределяются под сельское хозяйство, транспортную инфраструктуру, бизнес, промышленное производство, жилую постройку, возведение общественных и культурных объектов.
На одном участке разрешается несколько видов деятельности. Допускается строить капитальное строение на любой площади согласно его цели, но при условии, что нет ограничений по проценту застройки, сохранению зелёных насаждений. Исключением являются земли заповедников, лесов, выполняющие средообразующие функции. На них капитальное строительство запрещено либо разрешено при строгом соблюдении установленных правил.
Объект незавершенного строительства
Градостроительный кодекс РФ и Технический регламент не содержат определение понятия «объект незавершенного строительства». Данное определение содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г.:
к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.
Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ:
«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).
Классификация объектов капитального строительства по функционалу
Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.
Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.
К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.
Непроизводственные объекты – это административные здания, учреждения здравоохранения, объекты культуры и просвещения, ЖКХ, социального назначения. Их цель – обеспечение культурно-бытового обслуживания.
Есть еще определение конструкций оборонительного значения — к ним относят строения и сооружения, необходимые для обеспечения безопасности страны.
Чем отличается капитальное строение от некапитального?
Основным признаком капстроения является его неотделимость от участка земли, на котором оно расположено. Его невозможно демонтировать, в отличие от некапитального, и перенести на другой надел.
Уже готовое капитальное строение необходимо зарегистрировать, но перед его возведением получить разрешительные документы в соответствии с ГрК. При отсутствии их постройка может быть признана самовольной и собственника вправе обязать снести ее по судебному решению.
Некапитальный объект не привязан к участку и может быть перемещен на другое место без существенных изменений. Для него не требуется регистрация.
Рассмотрим, какие объекты можно считать капитальными или нет.
Баня. Чтобы определиться с типом, необходимо опираться на размер объекта и особенностей его строительства. К временной постройке можно отнести баню, которая стоит на мелкозаглубленном фундаменте или на опорах. Ее габариты составляют в высоту не более одного этажа и общая площадь до 50 кв.м.
Если же баня представляет собой строение на основательном фундаменте, общей площадью свыше 50 кв.м., имеет коммуникации и несколько комнат, то это уже капитальное строение.
Гараж. Существуют гаражи, расположенные на фундаменте, с ямой или без. Они неотделимы от земельного участка, что делает их капитальными. Подлежат регистрации, как любой из подобных объектов.
Переносные гаражи являются временными (некапитальными). Их легко переместить на другое место, они не имеют привязки к конкретному участку земли, их еще называют «ракушками».
Классификация объектов капитального строительства по функционалу
Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.
Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.
К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.
Что важно учесть, когда вы решили построить капитальный дом?
Любое капстроительство на территории РФ невозможно без оформления сопутствующих бумаг и согласований с органами местной власти. И если начать стройку капитального дома можно без разрешения, то для того, чтобы его оформить и ввести в эксплуатацию нужно предоставить следующий пакет документов:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- разрешение на строительство;
- акт приемки объекта капитального строительства;
- акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации;
- документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям (ТУ);
- схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
- заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
- технический план объекта капитального строительства.
Как размещать объекты некапитального строительства на земле?
Изучив список подробнее, можно заметить одну интересную деталь. Объекты некапитального строительства зачастую устанавливаются в местах, где идет капитальное строительство (а значит земля находится в собственности), либо выполняют социальные, торговые или досуговые функции, а значит находятся в местах большого скопления людей.
Если говорить о первом случае, то никаких особых правил размещения не требуется. Регистрировать в ЕГРН объект некапитального строительства не нужно, после введения строящегося здания в эксплуатацию объект будет разобран, поэтому никаких принципиальных разрешений и правил размещения зачастую не нужно.
Второй случай интереснее: места с большой проходимостью, как правило, находятся в государственной или муниципальной собственности. Также они выполняют более долговременную функцию, а значит должны появиться (и появились!) правила их размещения.
Что относится к объектам капитального строительства
Существует сокращенная и расширенная классификация капитальных объектов. В соответствии с Постановлением Правительства №87 все они по своему функциональному назначению разделяются на:
производственные — постройки, в которых расположены производственные цеха, линии и сопутствующие им объекты, а также оборонные сооружения;
непроизводственные — частные и многоквартирные жилые дома, постройки коммунальной сферы и социально-культурного назначения;
линейные — к линейным объектам капитального строительства относятся водопроводная, канализационная, газопроводная и другие инженерные сети, линии электропередач, пути сообщения и прилегающие к ним объекты: тоннели, мосты.
При проектировании всех перечисленных объектов в обязательном порядке устанавливают точные координаты их месторасположения. Процедура строго регламентирована в соответствии с Федеральным Законом «О государственном кадастре недвижимости» и проводится соответствующими специалистами. Результаты измерений и вычислений заносят в межевое дело. Для возведения линейных объектов необходимо разрешение, которое выдают на основании Градостроительного и Земельного кодексов РФ, а также закона «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности».
Согласно положениям Кадастрового кодекса, к объектам капитального строительства относят жилые, нежилые здания и сооружения.
Наземный объект, который создан в результате строительства и служит для выполнения определенных функций. Целевое назначение здания может быть различным: в нем могут располагаться промышленные, культурные, социальные, организационные, управляющие департаменты, хранилища, торговые точки, развлекательные объекты или здание может относится к жилому фонду.
Каждое здание в обязательном порядке состоит из надземной и подземной части. Внутреннее пространство разделено на отдельные помещения согласно планировке и целевому назначению. Кроме помещений конструкция включает инженерные и технические сети.
Классификация зданий и сооружений капитального строительства
Объекты капитального строительства определяют по ряду признаков, которые позволяют проводить дальнейшие работы:
- Объект строительства не должен нести в себе временный характер работ.
- Все постройки должны быть привязаны к капитальному фундаменту.
- Объект строительства должен иметь государственную регистрацию, в том числе через кадастровую палату Росреестра.
Терминология капитального строительства предполагает выполнение поэтапных работ, которые включают в себя следующее:
- Проектные работы.
- Изыскательские.
- Монтажные процессы.
- Запуск объекта в строительтво.
Что такое объект капитального строительства
Если вы интересуетесь, что является объектом капитального строительства, то вам следует обраться к Российскому градостроительному кодексу, принятому в 2005 году. Раньше объектами капитального строительства относились к категории объектов градостроения.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса, объектами капстроительства являются сооружения, здания и объекты незавершенного строительства.
Из списка исключаются некапитальные постройки, то есть те, которые нельзя отделить от земельных участков — настилов, мощений, покрытий.
Некапитальным строением считается объект, прочно связанный с землей, который можно легко разобрать и переместить без особых потерь и вреда. Его функциональность не изменится. Это определение объекта некапитального строительства.
Порядок строительства
В строительном процессе выделяется 3 этапа:
- подготовительные работы;
- непосредственно строительство;
- реализация строительной продукции — ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.
Подготовка происходит по следующим направлениям:
- технико-экономическое обоснование целесообразности строительства;
- проектирование и инженерно-техническая подготовка.
У каждого направления предусмотрен свой набор целевых задач. В процессе экономического обоснования определяются основные технико-экономические задачи, оценивается целесообразность строительства в экономическом плане.
В процессе проектирования происходит разработка конструктивно-компоновочного решения, принимаются решения относительно методов организации строительства, планируется технология производства работ, формируется смета и начисляются расходные статьи.
После этого происходит инженерно-техническая подготовка:
- выносится строительная сетка;
- выставляется опорная геодезическая сеть;
- начинаются работы по подготовке участка, отведенного под стройплощадку;
- планируются подъездные пути и другие коммуникации.
Назначение объекта капитального строительства
Назначение определяет совокупность требования, которые предъявляются к проектированию, строительству и эксплуатации. Систематизация объектов недвижимости основана на функциональности сооружений.
Одна из категорий долговременных объектов — это уникальные сооружения капитального строительства. По пункту 1 статьи 48
Градостроительного кодекса этот тип объектов характеризуется наличием хотя бы одного из нижеперечисленных параметров:
- подземное пространство расположено ниже строительного уровня на 15 метров;
- в конструкции предусмотрена установка консоли протяженностью более 20 метров;
- высота объекта — 100 и более метров;
- пролетная конструкция — 100 и более метров.
Сооружение таких объектов требует наличия у строителей, проектировщиков и подрядчиков специальных допусков.
Объекты с нестандартными конструкциями подразумевают реализацию определенных уникальных технологических решений, нетрадиционных приемов для создания уникальных конфигурация и функциональности.
Стоимость строительной экспертизы в Москве и Московской области
Большинство спорных вопросов связанных с капитальностью строений разбирается в судах. Ввиду отсутствия специальных знаний судья прибегает к услугам строительных экспертов. Правом их привлечения обладают и другие участники процесса.
Кроме этого процедура проводится и за рамками процесса (общего, арбитражного), когда собственнику нужна информация и фиксированные экспертным Заключением выводы.
В Москве и Подмосковье экспертиза о признании объекта капитальным (некапитальным) будет стоить:
- От 10 000 рублей для небольшой постройки (частного дома)
- От 50 000 рублей для крупного объекта
Как соотносятся объекты капитального строительства и объекты недвижимости?
В упоминавшемся деле 2013 г. Высший арбитражный суд посчитал, что для квалификации объекта как недвижимого, помимо неразрывной связи с землей (безусловного признака недвижимости) суд должен установить возможность самостоятельного хозяйственного использования такого объекта или его вхождение в состав имущественного комплекса. Российские судьи взяли это мнение «на вооружение» и повсеместно придерживаются его.
Подытожим: право собственности может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые неразрывно связаны с землей и способны выступать в качестве отдельных объектов гражданских прав. Поэтому, например, даже капитальные хозяйственные постройки (сараи, заборы, имеющие заглубленный фундамент, и пр.) в этом смысле недвижимостью не являются.
В последние годы термин «капстроительства» начинает получать юридическую силу в некоторой подзаконодательной документации.
К примеру, в 2005 году в ГК России появились впервые понятия капстроительства. Позднее появились основания кардинально поменять гражданско-правовое обоснование капитальности в некоторых официальных положениях.
Следствием серьезной работы стало внесение понятия капстроительства в лесном и водном кодексе страны.
ВАЖНО! Огромный вклад внесла статья 130 ГК России, где чётко выдано пояснение формулировки капитальности, которая обозначает близкую связь объекта с поверхностью участка, который имеет фундаментного типа основание соответствующего типа.
Сейчас заносятся некоторые важные изменения в ряд законов, которые помогут разрешить спор между терминами временного объекта и капитального объектного строительства в отношении зданий типа МАФ (маленькой архитектурной формы), которые наделали много шума в регионах России.